Rozliczenie PIT 28 za wynajem - o czym warto pamiętać [reklama]

Do końca 2021 roku umowy najmu czy też dzierżawy mogą być opodatkowane według trzech różnych reżimów podatkowych w PIT: 

- w ramach tzw. wynajmu prywatnego – opodatkowanie ryczałtem;  

- w ramach tzw. wynajmu prywatnego – opodatkowanie na zasadach ogólnych (tj. według skali podatkowej); 

- w ramach działalności gospodarczej – opodatkowanie ryczałtem, według skali podatkowej bądź według stawki liniowej.

W niniejszym artykule  szerzej omówiony ostanie pierwszy z wyżej wymienionych sposobów opodatkowania – ryczałt.  

Tytułem wstępu należy dodać, że w efekcie wejścia w życie tzw. Polskiego Ładu od początku 2022 roku jedyną możliwością opodatkowania wynajmu w ramach wynajmu prywatnego będzie ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. 
W efekcie tego osoby fizyczne nieprowadzące działalności gospodarczej polegającej na najmie skazane będą na rozliczenie PIT według zasad ryczałtu ewidencjonowanego. 
Podatek PIT będzie zatem płacony zawsze od przychodu i  bez możliwości obniżenia go o koszty uzyskania (takie jak amortyzacja, remonty, koszty wyposażenia czy odsetki od nabycia nieruchomości).  

Wybór ryczałtu ewidencjonowanego 

Obecnie w przypadku osiągania przychodów z najmu poza działalnością gospodarczą, za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania w formie ryczałtu na dany rok podatkowy uznaje się pierwszą w roku podatkowym wpłatę na ryczałt od przychodów ewidencjonowanych z tego tytułu, a jeżeli podatnik pierwszy przychód osiągnął w grudniu danego roku podatkowego – za wybór uznaje się złożenie zeznania PIT-28. 

Od początku 2022 roku, z uwagi na fakt, iż ryczałt będzie jedyną możliwością opodatkowania przychodów z najmu, nie będzie już konieczności dokonywania wyboru ryczałtu. 

Zasady opodatkowania ryczałtem 

Zarówno obecnie, jak i po wejściu w życie „Polskiego Ładu” niezmienne pozostaną 

zasady opodatkowania oraz stawki podatku ryczałtowego. Nadal do najmu prywatnych nieruchomości będą mieć zastosowanie następujące stawki: 

- 8,5% przychodu; 

- 12,5% przychodu od nadwyżki ponad 100 000 zł przychodu. 

Tak jak wspomniano powyżej, przy rozliczeniu PIT nie ma możliwości obniżenia 

przychodu o koszty jego uzyskania. 

Deklaracje i inne obowiązki 

Z opodatkowaniem najmu ryczałtem wiąże się obowiązek złożenia deklaracji PIT-28 w terminie do końca lutego roku następującego po roku podatkowym.  

Wśród pozostałych obowiązków wymienia się konieczność obliczania za każdy miesiąc ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych i wpłacania zaliczki na rachunek urzędu skarbowego w terminie do 20. dnia następnego miesiąca, a za grudzień – przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania PIT-28. 

W tym miejscu należy wspomnieć, iż istnieje także możliwość kwartalnego opłacania ryczałtu w terminie do 20. dnia następnego miesiąca po upływie kwartału, za który ryczałt ma być opłacony, a za ostatni kwartał roku podatkowego – przed upływem terminu określonego na złożenie zeznania. 

Co istotne, możliwość wyboru kwartalnego opłacania ryczałtu przewidziana jest dla tych podatników, których przychody z tego tytułu nie przekroczyły w poprzednim roku kwoty stanowiącej równowartość 200 000 euro. 

Opodatkowanie najmu a współmałżonkowie 

Zasadą ogólną jest, iż przychody z najmu prywatnego nieruchomości stanowiącej współwłasność małżeńską, powinny być opodatkowane przez każdego z małżonków osobno „po połowie”. Znajduje to swoje odzwierciedlenie zarówno przy wpłacie zaliczek, jak i w rozliczeniu rocznym. 

Dla uproszczenia ustawodawca wprowadził jednak możliwość, aby całość przychodów z najmu wspólnej nieruchomości wykazywał jeden z małżonków pod warunkiem, że: między małżonkami istnieje wspólnota majątkowa;  małżonkowie złożą w określonym terminie w urzędzie skarbowym odpowiednie oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu/przychodu przez jednego z małżonków. 

Oświadczenie o wyborze opodatkowania całości przychodu z najmu przez jednego z małżonków, podpisane przez obojga małżonków, należy złożyć właściwemu naczelnikowi urzędu skarbowego do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego. 

Tytułem uzupełnienia, należy dodać, iż te same terminy obowiązują dla złożenia zawiadomienia o rezygnacji z tego sposobu rozliczeń. 

Ustawodawca przewidział możliwość podpisania ww. oświadczeń przez jednego z małżonków, co traktuje się na równi ze złożeniem przez niego oświadczenia o upoważnieniu go przez jego współmałżonka do złożenia oświadczenia w imieniu obojga małżonków. Oświadczenie takie składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania. 

Co więcej, od 2015 r. nie ma konieczności składania co roku oświadczenia o wyborze rozliczania najmu współwłasności przez jednego z małżonków. Wystarczy złożyć je jednokrotnie, a będzie obowiązywać przez kolejne lata aż do odwołania. 

Uregulowania w umowie najmu 

Warto odpowiednio skonstruować zapisy w umowie najmu. Powinno z niej oczywiście jednoznacznie wynikać, jaka jest wysokość czynszu, ale warto także określić, w jaki sposób rozliczane będą np. media. 

Korzystnie jest wskazać w umowie, iż to najemca jest zobowiązany do ponoszenia tych wydatków – wówczas nie będą one wliczane do przychodu.  

Jeśli jednak ustalimy łączną kwotę najmu, obejmującą również media itp., całość zostanie potraktowana jako nasz przychód do opodatkowania. 

Uregulowanie w umowie najmu wskazujące, że najemca jest zobowiązany do zapłaty za media, nie musi przesądzać o tym, kto fizycznie będzie dokonywał przelewu na rzecz dostawców mediów. Takiej płatności może dokonywać właściciel mieszkania, pełniąc tym samym funkcję pośrednika w przekazaniu należnych kwot pomiędzy najemcą a dostawcami mediów – Robert Pieczyński, ekspert podatkowy PITax.pl Łatwe podatki .

Przykład 1 

Pan Adam wynajmuje mieszkanie w ramach najmu prywatnego i zdecydował się na wybór formy opodatkowania w postaci ryczałtu. W umowie z najemcą ustalono, iż czynsz w wysokości 1000 zł obejmuje koszt wszystkich mediów (dla uproszczenia koszt mediów wynosi 200 zł). 

Pan Adam zapłaci miesięcznie podatek w wysokości 85,00 zł (1.000,00 zł x 8,5%). 

Przykład 2 

Pan Adam wynajmuje mieszkanie w ramach najmu prywatnego i zdecydował się na wybór formy opodatkowania w postaci ryczałtu. W umowie z najemcą ustalono czynsz w wysokości 800 zł, wprowadzając jednocześnie zapisek obligujący najemcę do pokrycia kosztów wszystkich mediów.  

Pan Adam zapłaci miesięcznie podatek w wysokości 68,00 zł (800,00 zł x 8,5%). 

Autor Robert Pieczyński