Kryzys w branży nieruchomości – czy to szansa na tanie mieszkanie?

W ostatnich latach zarówno osoby sprzedające swoje nieruchomości na rynku wtórnym, jak i deweloperzy nie mogli narzekać na zarobki – ceny mieszkań i domów rosły w rekordowym tempie. Potwierdzają to raporty branżowe. Emmerson Evaluation wskazuje, że w 2019 r. ceny nieruchomości:

• z rynku pierwotnego wzrosły średnio o 10 proc.,

• z rynku wtórnego wzrosły o ok. 14 proc.

Zaledwie na pięciu regionalnych rynkach nieruchomości (Wrocław, Zielona Góra, Rzeszów, Lublin i Gorzów Wielkopolski) mieszkania oferowane przez deweloperów były droższe niż mieszkania z rynku wtórnego. W wielu miastach nabywcy musieli przygotować się na cenę rzędu 10 tys. zł za mkw – takie stawki obowiązywały m.in. w Warszawie.

Jeżeli spojrzeć na dane historyczne i zestawić je z cenami z roku 2019, to wyraźnie widoczna staje się tendencja wzrostowa mediany cen. W latach 2014-2019 ceny nieruchomości wzrosły od 19 proc. (Kielce) do niemal 50 proc. (Gdańsk)[1].

Na dobrą sytuację na rynku nieruchomości pod koniec ubiegłego roku wpływ miało wiele czynników. Do najważniejszych należy zaliczyć: niskie bezrobocie, rosnące wynagrodzenia i tanie kredyty bankowe. Z danych prezentowanych przez ówczesny ranking kredytów hipotecznych na portalu Czerwona Skarbonka wynika, że RRSO rzeczywiście było niskie. Sytuacja diametralnie zmieniła się jednak już w I kwartale 2020 r.

Lockdown wywołał zmiany również w branży nieruchomości. Z jednej strony informacje o pandemii koronawirusa spowodowały, że wielu inwestorów zweryfikowało swoje plany i zdecydowało się odłożyć zakup nieruchomości w czasie. Z drugiej strony część prywatnych inwestorów uznała, że to doskonały moment na zakup mieszkania. Powód? Wiele osób wyszło z założenia, że:

• podmioty operujące zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym zaczną schodzić z cen z uwagi na mniejszy popyt – ta tendencja jest już zauważalna,

• osoby, które dotychczas nabywały na kredyt nieruchomości pod inwestycje będą chciały je zbyć, aby pozbyć się obciążenia,

• kupujących będzie mniej, a to oznacza większe możliwości negocjowania warunków, na jakich transakcja zostanie przeprowadzona.

Aktualnie, bo odmrożeniu gospodarki sytuacja zaczyna małymi krokami wracać do stanu sprzed pandemii. Zarówno deweloperzy, jak i pośrednicy nie narzekają na brak zainteresowania ze strony potencjalnych kupców, chociaż przeprowadzanych transakcji jest mniej niż jeszcze jakiś czas temu.

Czy taki trend się utrzyma? Wielu specjalistów uważa, że niekoniecznie – pandemia koronawirusa jest sytuacją przejściową. Oznacza to, że po uspokojeniu się nastrojów na rynkach, klienci znów mogą licznie odwiedzać punkty sprzedaży mieszkań prowadzone przez deweloperów i agencje obrotu nieruchomościami.

Pytanie, czy nieruchomości rzeczywiście będą tanieć, zadają sobie zarówno osoby związane z rynkiem nieruchomości, jak i potencjalni kupcy. Wielu ekspertów powątpiewa w taki scenariusz, wskazując, że obniżki będą niewielkie. Prezentują oni stanowisko, że bardziej prawdopodobne jest to, iż ceny nieruchomości nie będą rosnąć tak dynamicznie, jak miało to miejsce w ostatnich latach.

Inną prognozę przedstawiają eksperci odpowiedzialni za przygotowanie przywołanego raportu Emmerson Evaluation – oni wyrażają stanowisko, zgodnie z którym:

• ceny mieszkań będą spadać do końca 2022 r.,

• prognozowany spadek wyniesie 5-7 proc. rocznie,

• od 2023 r. ceny mieszkań znów zaczną rosnąć.

Obecnie trudno być pewnym, jak będą zmieniać się ceny nieruchomości w najbliższym czasie. Powód jest prosty – w grę wchodzi zbyt wiele niewiadomych. Przede wszystkim nie wiadomo, jak szybko społeczeństwo odbuduje straty wywołane pandemią koronawirusa. Im szybciej się to stanie, tym szybciej zainteresowanie nieruchomościami wróci do poziomu sprzed lockdownu. Wówczas nie będzie można liczyć na niższe ceny.

Z danych BIK wynika, że w 2019 r. banki udzieliły o 4 proc. więcej kredytów hipotecznych niż w 2018 r. To kolejne potwierdzenie, że ubiegły rok był bardzo dobry dla deweloperów. Aktualnie jednak sytuacja nie prezentuje się aż tak dobrze. Gospodarcza kwarantanna doprowadziła również do tego, że banki zmieniły swoją politykę rozpatrywania wniosków kredytowych. Dziś o kredyt hipoteczny jest trudniej – banki dokładniej niż dotychczas prześwietlają zdolność kredytową klienta, przykładając przy tym większą niż dotychczas wagę do źródła dochodów.

Mimo że o kredyt jest trudniej, to banki wciąż prowadzą akcje marketingowe – można się o tym przekonać, przeglądać promocje bankowe zebrane na stronie Czerwonej Skarbonki. Kto ma największe szanse na kredyt hipoteczny? Osoby, które:

• posiadają wkład własny – większość banków zdecydowała się podwyższyć minimalną, akceptowalną kwotę wkładu własnego,

• pracują poza sektorami, które najbardziej ucierpiały na pandemii – należą do nich branże: hotelarska, gastronomiczna, eventowa czy logistyczna,

• uzyskują stabilne dochody w oparciu o preferowaną przez banki formę zatrudnienia – dla banków jest to umowa o pracę na czas nieokreślony.

Mimo że o kredyt hipoteczny jest obecnie trudniej, to osoby mające zarówno wymagany wkład własny, jak i stabilne dochody nie powinny rezygnować z marzeń o własnych czterech kątach. Mniejsze zainteresowanie nieruchomościami w połączeniu większą elastycznością deweloperów oznaczają, że możliwy jest zakup mieszkania czy domu na korzystnych warunkach.

[1] Emmerson-evaluation.pl, Analiza cen transakcyjnych i prognoz dla rynku nieruchomości mieszkaniowych w Polsce. Rynek pierwotny i wtórny (dostęp 24.08.2020).