NIK o zagospodarowaniu przestrzennym w Inowrocławiu

Najwyższa Izba Kontroli negatywnie oceniła przeprowadzenie dwóch spośród pięciu zbadanych postępowań w sprawie udzielenia pozwolenia na budowę w Inowrocławiu.

Największe nieprawidłowości dotyczą budowy kawiarni na Placu Klasztornym. Wydzielenie na ten cel działki, a następnie jej sprzedaż i zmiana miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego odbyły się bez uwzględnienia interesu właścicieli oraz posiadaczy nieruchomości sąsiednich, doprowadzając m.in. do sporów sąsiedzkich i stwarzając ryzyko strat wizerunkowych miasta.

Sprawę pozwolenia na budowę kawiarni NIK kieruje do Kujawsko-Pomorskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego.

W toku kontroli Urzędu Miasta i Starostwa Powiatowego w Inowrocławiu, obejmującej lata 2007-2016 (I kwartał), Najwyższa Izba Kontroli zbadała w szczególności:

- przygotowanie miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego;
- prowadzenie inwestycji miejskich pod kątem poszanowania praw i interesów właścicieli nieruchomości sąsiednich;
- podziały i sprzedaż nieruchomości miejskich;
- wydawanie pozwoleń na budowę;
- prowadzenie powiatowego zasobu geodezyjnego i kartograficznego.

W kontroli zapewnienia ładu przestrzennego w Inowrocławiu NIK zwróciła uwagę m.in. na sprawę dopuszczenia do budowy kawiarni na Placu Klasztornym, naprzeciw kamienicy adaptowanej na hotel. W tym zakresie Izba stwierdziła wiele istotnych nieprawidłowości, zarówno w działalności Urzędu Miasta, jak i Starostwa Powiatowego.

Serię błędów rozpoczął wadliwy podział Placu Klasztornego dokonany w 2008 r. na mocy decyzji wydanej z upoważnienia prezydenta Inowrocławia. Na wniosek ówczesnego właściciela budynku, w którym dawniej znajdowała się kawiarnia Europa, granicami nowo wyodrębnionej działki objęto część terenu, która nie była przeznaczona do realizacji celów prywatnych, lecz publicznych. Otwierało to miastu drogę do bezprzetargowej sprzedaży tej części Placu Klasztornego, co nastąpiło w lipcu 2008 r.

Jeszcze w tym samym roku nabywca terenu wystąpił do miasta o zmianę miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, która umożliwiła mu zabudowę terenów zieleni parkowej. Następnie postawił tam nową kawiarnię, naprzeciw kamienicy adaptowanej na hotel.

Kontrola NIK wykazała ponadto, że projekt tego planu zagospodarowania przestrzennego wykonano na mapie nieodzwierciedlającej faktycznej zabudowy w terenie. Niezgodną ze stanem rzeczywistym mapę wydał Ośrodek Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej Starostwa Powiatowego w Inowrocławiu, który – mimo że był do tego zobowiązany – nie sprawdził, czy geodeta dokonał jej aktualizacji. Skutkiem tego przez dwa lata (do maja 2010 r.) wydawano nieaktualne mapy wykorzystywane również do prac projektowych.

Kolejny błąd popełniono przy udzielaniu pozwolenia na budowę kawiarni naprzeciw kamienicy adaptowanej na hotel. Decyzja Starosty Inowrocławskiego z 2012 r. zezwalająca na tę zabudowę została wydana z naruszeniem Prawa budowlanego, ponieważ złożony przez wnioskodawcę projekt budowlany był niezgodny z obowiązującym wówczas miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Projekt budowlany zakładał bowiem, że kawiarnia będzie zajmowała również teren nieprzeznaczony do zabudowy, lecz do ruchu pieszego z dopuszczeniem dojazdów do posesji przyległych do Placu Klasztornego, w tym do powstającego hotelu. Dodatkowo właścicielkę kamienicy pozbawiono prawa do czynnego udziału w tym postępowaniu, mimo że przebudowywany hotel znajdował się w obszarze oddziaływania zaprojektowanej kawiarni.

Późniejszy wniosek właścicielki tej kamienicy o wznowienie postępowania zezwalającego na budowę kawiarni również rozpatrzono niezgodnie z kodeksem postępowania administracyjnego, pozbawiając wnioskodawczynię prawa do skorzystania ze środków ochrony prawnej.

Na zlecenie NIK kontrolę w zakresie swojej właściwości przeprowadziła także Państwowa Straż Pożarna. Ujawniła ona, że dla kamienicy adaptowanej na hotel nie zapewniono drogi pożarowej. Powodem tego było zaniżenie w projekcie wysokości tego budynku, co pozwalało na zaliczenie go do kategorii budynków niskich, dla których droga pożarowa nie była wymagana. Tymczasem rzeczywista wysokość budynku kwalifikowała go do kategorii budynków średniowysokich, dla których droga taka była konieczna. W konsekwencji Kujawsko-Pomorski Komendant PSP wszczął postępowanie o unieważnienie uzgodnienia przeciwpożarowego dla projektu adaptacji tej kamienicy.

Izba nie miała natomiast zastrzeżeń do działalności skontrolowanych jednostek w zakresie 10 pozostałych podziałów nieruchomości miejskich dokonanych w latach 2008-2015 oraz trzech z pięciu badanych pozwoleń na budowę. Kontrola trzech wybranych inwestycji realizowanych przez miasto wykazała, że jedną z nich, dotyczącą przebudowy ul. Makowej zrealizowano prawidłowo.

W pozostałych dwóch stwierdzono jednak istotne naruszenia praw osób trzecich, których dopuścili się pracownicy Starostwa lub Urzędu Miasta. I tak, przy realizacji przebudowy nawierzchni Rynku, Placu Klasztornego i ulic do nich przyległych Starostwo nie zapewniło stronom czynnego udziału w postępowaniu o wydanie pozwolenia na przebudowę, natomiast miasto zrealizowało część tej inwestycji na działkach należących do Skarbu Państwa bez uzyskania zgody na dysponowanie nimi. Z kolei w realizacji łącznika ulicy Metalowców z ulicą Toruńską dokumentacja złożona przez pracowników Urzędu Miasta wraz z pierwszym wnioskiem o zezwolenie na wykonanie tej inwestycji pozostawiała jedną z działek bez dostępu do drogi publicznej. Dopiero na skutek odwołania złożonego przez właścicieli działki dokonano zmian w projekcie, co jednak opóźniło proces inwestycyjny.

Kontrola wykazała błędy w dwóch spośród trzech skontrolowanych projektów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, tj. planu dla ulic: Sikorskiego, Placu Klasztornego, al. Niepodległości i Lipowej oraz planu dla ulicy Wojska Polskiego – Galeria. Polegały one m.in. na: niezapewnieniu spójności pomiędzy ich częścią tekstową i graficzną; określeniu zasad podziału nieruchomości, co wykraczało poza kompetencje Rady Miejskiej; wprowadzeniu zapisów przekazujących innym podmiotom (np. plastykowi miejskiemu czy konserwatorowi zabytków) części kompetencji Rady Miejskiej w zakresie władztwa planistycznego; niezamieszczeniu elementów obligatoryjnych (np. wskaźnika liczby miejsc parkingowych).

Dodatkowo projekt dla ulicy Wojska Polskiego – Galeria był niezgodny z obowiązującym studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Gminy Miasto Inowrocław. Niezgodność ta dotyczyła nieoznaczenia w projekcie planu niewielkiej części terenu zabudowy mieszkaniowej, zakwalifikowanej w Studium jako strefa ochrony archeologicznej. Każdy ze skontrolowanych planów został jednak opracowany w wymaganym trybie, w tym z zachowaniem terminów ustawowych przewidzianych na upublicznienie projektu.


Wnioski po kontroli NIK

W wystąpieniu pokontrolnym skierowanym do Starosty Inowrocławskiego NIK wnioskowała w szczególności o dokonywanie analizy w toku postępowań o udzielenie pozwolenia na budowę pod kątem identyfikacji wszystkich podmiotów będących stronami tych postępowań, tak aby wyeliminować przypadki pozbawienia stron należytych im praw. Sformułowano także szczegółowe wytyczne dotyczące poprawy funkcjonowania Ośrodka Dokumentacji Geodezyjnej i Kartograficznej Starostwa Powiatowego.

W wystąpieniu pokontrolnym skierowanym do Prezydenta Inowrocławia Izba wnioskowała m.in. o: rzetelne sprawdzanie dopuszczalności podziałów nieruchomości pod względem ich zgodności z ustaleniami planów miejscowych, wprowadzenie w pracy Urzędu takich rozwiązań organizacyjnych, które zapewnią rzetelną weryfikację projektów miejscowych planów zagospodarowania przestrzennego, przed przedłożeniem ich przez Prezydenta Radzie Miejskiej do uchwalenia, rzetelną weryfikację projektów budowlanych i innych dokumentów przygotowanych przez wykonawców przed przekazaniem ich do dalszego procedowania.

W związku z ustaleniem kontroli, iż decyzja o pozwoleniu na budowę kawiarni została wydana z naruszeniem Prawa budowlanego, NIK powiadomi Kujawsko-Pomorskiego Wojewódzkiego Inspektora Nadzoru Budowlanego, który jest organem właściwym do kontroli starosty w zakresie jego działalności architektoniczno-budowlanej, i będzie oczekiwać informacji o podjętych przez niego działaniach.