Młodzi w bezpieczniejszym mieszkaniu

Chętni na kredyty hipoteczne czekają do nowego roku, kiedy wystartuje rządowy program „Mieszkanie dla Młodych” – wynika z ankiety NBP o sytuacji na rynku kredytowym w IV kwartale. Banki też czekają, bo konstrukcja programu zmniejsza ich ryzyko.

Zarówno dla banków jak i dla kredytobiorców obecny rządowy program wspierania zakupu mieszkań jest znacznie bardziej bezpieczny od realizowanego w latach 2007–2012 „Rodzina na swoim”. A banki, które w czasach boomu poprzedzającego kryzys nonszalancko udzielały kredytów, nauczyły się już, jakie jest ryzyko związane z pożyczaniem na zakup mieszkań.

Programem „Mieszkanie dla młodych” wchodzącym w życie od początku 2014 roku mogą być objęte wszystkie osoby mające mniej niż 35 lat, zarówno rodziny, jak i single. W przypadku małżeństw ważne jest, by jedno z małżonków miało mniej niż 35 lat. W programie tym państwo dopłaca 10 proc. wartości mieszkania. W przyszłym roku ma to być 600 mln zł, co może przełożyć się na 6 mld zł kredytów hipotecznych.

Równocześnie od 1 stycznia 2014 r. wejdzie w życie Rekomendacja S Komisji Nadzoru Finansowego, która uzależnia udzielenie kredytu hipotecznego od tego, czy zaciągający go posiada własny wkład. W okresie boomu kredytowego banki udzielały kredytów nawet na 120 proc. wartości nieruchomości (Loan to Value - LTV), na dodatek w walutach obcych. Gdy wybuchł kryzys, ceny nieruchomości spadły, a złoty się osłabił. Wartość kredytu niejednokrotnie znacznie przewyższa wartość mieszkania, na które został zaciągnięty. A to powoduje ryzyko dla całego systemu finansowego.

Mając w pamięci tamte doświadczenia, Komisja Nadzoru Finansowego zobowiązała banki, by wymagały wkładu własnego. Od początku przyszłego roku ma to być przynajmniej 5 proc. wartości mieszkania, od 2015 – 10 proc., od 2016 – 15 proc., a od 2017 roku wkład własny powinien pokryć przynajmniej 20 proc. ceny kupowanego mieszkania.

"Kredyt zabezpieczony na nieruchomości mieszkalnej, dla którego LTV przekracza 80 proc., postrzegany jest jako produkt o podwyższonym ryzyku" – mówił dyrektor w KNF Andrzej Reich na niedawnym seminarium na temat regulacji sektora finansowego zorganizowanym przez firmę doradczą Ernst&Young.

W tej sytuacji uczestnicy programu „Mieszkanie dla Młodych” będą mieli łatwiej. Ponieważ państwo dopłaca 10 proc. ceny mieszkania, nie będą musieli przeznaczać oszczędności na wkład własny aż do końca 2015 roku. To zachęta i wsparcie dla osób nieposiadających oszczędności.

Program „Mieszkanie dla Młodych” premiuje rodzinę (lub osobę samotną), gdy urodzi się dziecko. Wtedy państwo spłaca kolejne 5 proc. kapitału zaciągniętego kredytu. W sytuacji zwiększonych wydatków zwiększa równocześnie poczucie bezpieczeństwa finansowego i zmniejsza ryzyko banku. Bo przy spłacie 5 proc. kapitału maleje także część odsetkowa rat, ponieważ są one naliczane od mniejszego zadłużenia.

Zupełnie inaczej był skonstruowany poprzedni rządowy program „Rodzina na swoim”, z którego skorzystało ponad 180 tys. osób, zaciągając kredyty na ok. 33 mld zł. Państwo spłaca ok. 50 proc. odsetek od kredytu, ale tylko przez osiem lat. Po ośmiu latach raty skokowo wzrosną.

„Istotne ryzyko związane jest też z kredytami udzielonymi w ramach programu +Rodzina na swoim+. Wynika ono ze skokowego wzrostu rat spłaty po zakończeniu ośmioletniego okresu dopłat, co dla gospodarstw domowych o relatywnie niskich dochodach będzie wyraźnie odczuwalne” – napisała KNF w „Raporcie o sytuacji banków w 2012 roku”.

„Mieszkanie dla Młodych” nie powoduje takiego szoku. Pierwszych kredytobiorców szok ten czeka w 2015 roku.

Jacek Furga ze Związku Banków Polskich zwraca uwagę, że „Mieszkanie dla Młodych” jest programem przejściowym, a nie trwałym systemem polityki państwa wspierającej budownictwo mieszkaniowe. Takim mogłyby być kredyty kontraktowe, polegające na tym, że kredytobiorca przez kilka lat gromadzi oszczędności po to, by uzyskać premię ze środków publicznych, a następnie niżej oprocentowany kredyt.

"Lepiej byłoby środkami przeznaczonymi na „Mieszkanie dla młodych” zachęcić do oszczędzania – powiedział PAP Jacek Furga.

Dodatkowo przyszły kredytobiorca gromadząc oszczędności w systemie kontraktowym, buduje przez kilka lat swoją historię relacji z bankiem. A w ten sposób staje się znacznie mniej ryzykownym klientem. Niewykluczone, że taki będzie kolejny, zdecydowanie bardziej stabilny krok w polityce mieszkaniowej państwa. (PAP)