SN orzekł ws. umów sprzedaży nieruchomości wywłaszczonych na cele publiczne

Umowy sprzedaży nieruchomości nie są nieważne z tego tylko powodu, że naruszają prawo poprzedniego właściciela do zwrotu nieruchomości wywłaszczonej, która stała się zbędna na cele publiczne - wynika z orzeczenia Sądu Najwyższego, o którym SN poinformował we wtorek.

Sąd Najwyższy w ten sposób rozstrzygnął pytanie prawne Rzecznika Praw Obywatelskich dotyczące spraw wywłaszczeniowych.

Jak podał SN, co do zasady nieruchomości wywłaszczone na cele publiczne mogą zostać wykorzystane wyłącznie w takim właśnie celu – wymagają tego konstytucyjne gwarancje legalności wywłaszczenia (art. 21 ust. 2 Konstytucji RP). Jeżeli więc cele takie nie są realizowane, nieruchomości powinny zostać zwrócone poprzednim właścicielom jako zbędne, niepotrzebne dla realizacji wspólnych, społecznie użytecznych celów. Inne ich wykorzystanie, w tym ich sprzedaż osobom trzecim, jest zatem możliwa tylko wtedy, gdy byli właściciele nie są zainteresowani odzyskaniem swojej własności.

W komunikacie wskazano, że od samego początku przemian ustrojowych poważnym problemem było jednak nieprzestrzeganie przez gminy (Skarb Państwa) tych zasad i obrót takimi nieruchomościami, pomimo toczących się postępowań administracyjnych o ich zwrot. Ani ustawy, ani Konstytucja nie rozstrzygały jasno, komu w takiej sytuacji sporna nieruchomość powinna przypaść: nabywcy, który kupił od gminy taką nieruchomość, nierzadko w dobrej wierze, czy może poprzedniemu właścicielowi. Co więcej, uregulowanie stanu prawnego takiej nieruchomości z reguły wymagało równoległego przeprowadzenia dwóch odrębnych postępowań: zarówno postępowania administracyjnego (o zwrot), jak i uciążliwego i kosztownego procesu cywilnego.

Ustawodawca usiłował ten problem rozwiązać, blokując możliwość odzyskania – na drodze administracyjnej – nieruchomości sprzedanych przed 1 stycznia 1998 r. (art. 229 ustawy z 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami). Regulacja ta nie przesądzała jednak, czy umowy cywilne, zawarte przed 1998 r. są ważne, czy też nie, a sądy cywilne rozstrzygały tę kwestię w różny sposób.

Rzecznik Praw Obywatelskich przedstawił to zagadnienie do rozstrzygnięcia poszerzonemu składowi Sądu Najwyższego, wnosząc o udzielenie odpowiedzi na pytanie: „Czy sąd cywilny może stwierdzić nieważność umowy sprzedaży nieruchomości (umowy ustanawiającej użytkowanie wieczyste) zawartej przed dniem 1 stycznia 1998 r., z tego tylko powodu, że narusza ono prawo poprzedniego właściciela do zwrotu nieruchomości wywłaszczonej, która stała się zbędna na cele publiczne?”.

Jak czytamy w komunikacie, uchwała Sądu Najwyższego powinna rozwiać wątpliwości co do tego, jakie środki prawne przysługują byłym właścicielom wywłaszczonych nieruchomości w sytuacji, gdy działania gmin (Skarbu Państwa) naruszyły ich prawa do odzyskania odebranych im niegdyś gruntów. (PAP)