Eksperci: właściciele praw spółdzielczych mogą domagać się własności

Obecnie nie można już uzyskać spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, a ci, którzy mają takie prawo, mogą w każdej chwili żądać od spółdzielni, by przeniosła na nich własność mieszkania - powiedzieli PAP eksperci.

Z żądaniem przekształcenia spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu w prawo własności może wystąpić zarówno członek spółdzielni, jak i osoba, która formalnie nie jest członkiem spółdzielni, ale której takie prawo spółdzielcze przysługuje. Z identycznym żądaniem mogą również wystąpić członkowie spółdzielni, którym przysługuje spółdzielcze prawo lokatorskie, a także najemcy spółdzielczych mieszkań, które przed przejęciem przez spółdzielnię należały do przedsiębiorstw państwowych.

Spółdzielnie mają pół roku od otrzymania wniosku na zawarcie umowy przeniesienia własności lokalu. Wyjątkiem jest sytuacja, gdy nieruchomość ma nieuregulowany stan prawny lub spółdzielni nie przysługuje prawo własności lub użytkowania wieczystego gruntu.

Nie wszystkie spółdzielnie chętnie realizują wnioski. "Czasem wynika to z konieczności regulowania prawa do gruntów, całego procesu podejmowania uchwał dotyczących określenia przedmiotu odrębnej własności, a czasem to sami członkowie spółdzielni opóźniają ten proces, zaskarżając uchwały przewłaszczeniowe do sądu" - powiedziała PAP radca prawny Ewa Czartoryjska z Kancelarii Prawnej Chałas i Wspólnicy.

"Niektóre spółdzielnie mieszkaniowe niechętnie realizują wnioski, ponieważ obawiają się, że w razie powstania wspólnoty mieszkaniowej utracą swoją dotychczasową pozycję" – ocenia z kolei radca prawny Lidia Siwik.

Jeżeli spółdzielnia bezzasadnie zwleka, można wystąpić do sądu - w takiej sytuacji koszty sądowe oraz koszty wynajęcia prawnika pokrywa spółdzielnia.

"Z chwilą wyodrębnienia własności już pierwszego lokalu powstaje wspólnota mieszkaniowa, jest bowiem dwóch właścicieli – nowy oraz spółdzielnia mieszkaniowa" - powiedziała Czartoryjska. "Nie oznacza to jednak - dodała - że spółdzielnia przestaje zarządzać zasobami członków. W takiej sytuacji spółdzielnia sprawuje zarząd powierzony.

"Nie stoi to jednak na przeszkodzie, by już wcześniej, przed wyodrębnieniem własności wszystkich lokali, większość właścicieli lokali, obliczana według wielkości udziałów w nieruchomości wspólnej, podjęła uchwałę o wyborze nowego zarządcy" - dodała Czartoryjska. Nowy zarządca może zaoferować bowiem niższe koszty zarządu. Czasem w takiej sytuacji sama spółdzielnia też przedstawia korzystniejszą ofertę.

Zaletą przekształcenia może być wzrost ceny mieszkania, bo prawo odrębnej własności jest często postrzegane jako lepsze od spółdzielczego. Ma to swoje uzasadnienie. "Ustanawiając odrębną własność uzyskujemy prawo własności nie tylko do lokalu, ale i do określonego udziału w nieruchomości wspólnej, tj. do części gruntu oraz budynku, w którym lokal się znajduje" - wyjaśniła Siwik.

Dodała, że łatwiej też zmienić przeznaczenie lokalu, np. z mieszkalnego na użytkowy, bez konieczności uzyskania zgody spółdzielni.

Prawo własności do lokalu jest korzystniejsze również dla tych, którzy starają się o kredyt, bo nie wszystkie banki udzielają kredytów pod hipotekę na spółdzielczym prawie własnościowym, a spółdzielcze prawo lokatorskie w ogóle nie może być objęte hipoteką.

W praktyce jednak przekształcenie prawa spółdzielczego we własność to nie tylko zalety. W spółdzielni obowiązuje zasada, że jeden członek ma prawo do jednego głosu na walnym zgromadzeniu, czyli że każdemu, bez względu na liczbę posiadanych lokali oraz ich wielkość, przysługuje jeden głos. We wspólnotach zasadą jest głosowanie udziałami.

"W efekcie członkowie wspólnoty mający większą ilość udziałów, czyli np. kilka mieszkań, albo o większej powierzchni, są często w stanie stworzyć grupę, która przegłosuje na zebraniach wspólnoty uchwały, wbrew woli większej liczby członków wspólnoty, ale dysponujących małymi udziałami" - powiedziała Czartoryjska. Dodała, że w wielu wspólnotach trudno też czasem o jednomyślność czy choćby kompromis.

"Należy też pamiętać, że w razie przekształcenia, podatek od nieruchomości musi opłacać bezpośrednio właściciel lokalu, a nie - jak dotychczas - spółdzielnia" - przypomniała Siwik.

Przekształcenie prawa spółdzielczego w prawo własności lokalu nie jest kosztowne - notariusz pobiera 1/4 minimalnego wynagrodzenia za pracę. (PAP)